¿Alquilar es tirar el dinero?

El primer consejo de creación de cartera que aparece en mi libro favorito sobre bolsa, (One up on Wall Street de Peter Lynch), es que nos compremos una casa. Muchos años después de que se publicara este libro, en 2012, Warren Buffett aconsejaba también a los americanos que fuesen a tener estabilidad laboral y geográfica durante unos años comprar una. Curiosamente, dos de los mejores inversores de la historia, apuestan por la cultura de la propiedad, tan criticada por algunos como una de las causas de nuestros males como país. Después de media vida trabajando en el sector inmobiliario, voy a aportar yo también mi visión sobre el tema.

¿Es realmente la compra de una vivienda un no-brainer? Depende de muchos factores, siendo los principales cómo vayamos a organizar nuestras vidas: ¿Vamos a permanecer para siempre con nuestra actual pareja? ¿Voy a apostar por una carrera profesional internacional en la que no me interesa tener ataduras o voy establecerme en un ámbito geográfico del que no me voy a mover? ¿Voy a tener niños o formaré una familia unipersonal? Estas son preguntas tan relevantes como las que tienen que ver con los parámetros que más influyen en la valoración de un inmueble. Partiendo de la hipótesis de que no nos vamos a mover mucho y de que vamos a tener estabilidad tanto sentimental, como laboral (lo cual, viendo las estadísticas de divorcios y de empleo, está al alcance de una minoría de privilegiados) vamos a hacer unos cuantos números. 

Quizás la pregunta más interesante que me han hecho relacionada con el precio de las viviendas es cuál es su nivel de equilibrio. Aquí el factor fundamental es un término inglés de difícil traducción al castellano, el affordability o porcentaje de esfuerzo hipotecario sobre ingresos familiares. Así si los ingresos medios familiares en una zona son, digamos, 3.000 euros y fijamos el nivel de equilibrio en el 30% (que es el nivel máximo aconsejado por las entidades financieras) estaríamos hablando de una cuota hipotecaria de 900 euros. Con esta cuota, a un plazo de 30 años y un tipo nominal del 1,5%, nos iríamos a una hipoteca de 260.000 euros. Teniendo en cuenta que hoy día los bancos exigen un equity del 20% (más que nada porque si no el BCE les obliga a dotar severamente), estaríamos hablando de un precio de la vivienda de 325.000 euros aproximadamente. Otro nivel a comprobar es el yield bruto que nos daría la vivienda si la pusiéramos en alquiler, que históricamente ha estado en el 4% (aunque varía mucho según la zona). Actualmente está por encima de los YTM de la deuda soberana, aunque lo normal hasta ahora había sido lo contrario, es decir un yield mayor para el bono, al ser la vivienda un activo que puede referenciar sus retornos futuros a la evolución de la inflación. 

Según los datos del Colegio de Registradores, la hipoteca media en España en 2019 tenía un importe de unos 126.250 €, un tipo efectivo del 2,5% y un plazo de 24 años. Lo que nos daría un cuadro de amortización resumido para esta hipoteca media como vemos abajo. 

Teniendo en cuenta este cuadro, la rentabilidad media por alquiler según Idealista del 7,5% (que no me acabo de creer) y suponiendo unos costes anuales por IBI, comunidad y mantenimiento de 3.200 € al año, así como un desembolso inicial, entre home equity exigido por el banco y los impuestos de la compra, equivalente a un 30% del precio de la vivienda (47.344 €), tendríamos el siguiente calendario de flujos diferenciales/incrementales de la inversión:

Con esto, la TIR, considerando que la vivienda conserva en estos años su valoración relativa, sería del 12,64%. Que no está nada mal y me lleva a pensar que con razón Buffett y Lynch aconsejaban al pequeño inversor invertir, antes que nada, en una vivienda en propiedad.

Para el que como yo, no se termine de creer los datos (especialmente el del yield del alquiler) dejo también un análisis de sensibilidad de los dos factores que más impactan en la rentabilidad de la operación, a saber: el yield del alquiler sobre el precio de compra y el coste efectivo de la hipoteca. Como puede verse, en determinados escenarios se puede llegar a perder dinero en términos reales (no necesariamente nominales).

Por último, decir que hay otros factores a tener en cuenta idiosincráticos de cada mercado. No es lo mismo comprar una vivienda en una ciudad dentro de la España vaciada (donde la escasa demanda presionará a la baja los precios),  que en un sitio en expansión económica, demográfica y con los Planes Generales de Ordenación Urbana agotados (lo que augura mayor demanda y estrangulación de la oferta por desaparición del suelo finalista).

Todo esto sin tener en cuenta los beneficios emocionales de poseer una vivienda que podemos personalizar a nuestro antojo y que a su vez será un activo libre de cargas para cuando llegue el momento de nuestra jubilación. 

Comentarios Destacados

  1. Muchas gracias por su post @CharlesLogan. Realmente interesante. Tal y como usted indica, hay que ser especialmente cuidadosos con el cálculo del yield del alquiler. En el caso particular de la zona donde resido, le puedo asegurar que un yield del 4% es más que optimista y que, pese a haber comprado mi vivienda habitual a un precio razonable en una zona céntrica en una época (2013) donde los precios se mantenían en torno a un 40% por debajo de los que se daban antes del estallido de la burbuja, le puedo asegurar que pierdo dinero en términos reales respecto a un posible alquiler. Otros aspectos son los imponderables de vivir en una zona que a uno le gusta donde no se dependa de la voluntad del propietario de la vivienda.
    En mi visión personal del sector,que puede estar más que equivocada, aunque los planes de ordenación de algunas ciudades puedan estar agotados, se ha construido vivienda en exceso en los últimos años lo cual, unido al hecho de que no se produce en general un aumento de la población y a que la vivienda ha sido la forma de ahorro del español medio en las últimas décadas y a que habrá un incremento de la necesidad de liquidez futura para afrontar gastos derivados del envejecimiento de la población al que estamos abocados (situaciones de dependencia, complememento de pensiones públicas, etc.), esto se traducirá en una presión a la baja de los precios tanto de compra, como de alquiler.

  2. Muchas gracias por vuestros comentarios @Sir_Arthur, @FGabriel y @Jm_Basildo. Os respondo por orden:

    • Yo tengo esperanza en que la zona donde vivo se beneficie de la tendencia a la deslocalización y del magnífico campus tecnológico que está creando. En otras zonas coincido al 100% con su análisis y si tuviera una vivienda la liquidaría hoy mejor que mañana.

    • Ni se imagina el sumidero de dinero que puede ser una vivienda en manos de una mente imaginativa, afortunadamente los capex con el tiempo van decreciendo, aunque más lentamente de lo que a mí me gustaría.

    • Sobre la cuestión fundamental para elegir (excluyendo factores no económicos) pienso que es la relación entre rentabilidad del alquiler en la zona y tipos de interés, como he expuesto en mi post.

  3. La verdad es que se agradece una visión neutra y alejada de los tradicionales populismos que acompañan este tema tan importante para la vida de una persona como polémico por la diversidad de opiniones.

    Como casi todas las cuestiones importantes a las que nos enfrentamos en la vida, la respuesta de cada caso suele ser un sólido depende, pero creo firmemente que a unos determinados niveles de estabilidad económica y personal, la compra gana muchos puntos.

    Enhorabuena por aportar siempre un punto de vista objetivo y argumentado del asunto tratado, es todo un lujo que jamás podremos agradecer lo suficiente.

  4. En este sentido hay una frase que me gusta: “compra tu casa donde puedas alquilarla”

    Que no quiere decir que la compres para alquilar, pero nunca se sabe. La vida da muchas vueltas y al final lo que parecía una buena idea se convierte en un lastre que condiciona tus decisiones y o bien te ata a vivir en un lugar no deseado o bien te supone una pérdida económica.

  5. Estimado @CharlesLogan, no se si tras todas las aportaciones que se han hecho en el hilo habrá llegado a alguna conclusión. Existe otro hilo en el foro (Comprar o alquilar ) en el que ya se expusieron muchos puntos de vista y es evidente que la casuística es muy variada dependiendo de muchos condicionantes personales. Obviamente ,si no dispones de al menos el 30 % en efectivo del importe de la compra de la vivienda, pues ya no hay nada que hablar, hay que alquilar.
    Una vez descontada esta premisa le voy a dar una serie de razones por las que no tengo ni la mas mínima duda de que alquilar es tirar el dinero:

    • La mayoría de las intervenciones hablan de plazos cortos o de disponer de todo el capital para elegir otro tipo de inversión que pueda dar una rentabilidad “segura” para afrontar el alquiler ( un fondo, acciones, un ETF, etc ). Pues bueno, esto también es una excepción porque la mayoría de la gente no tiene ese capital y tiene que recurrir a una hipoteca. Como usted sabe, las otras inversiones, nunca,nunca dan una rentabilidad segura. El piso siempre da una rentabilidad segura, que se llama usufructo, que es independiente de la subida o bajada de la valoración del mismo.
    • La compra de una vivienda es la forma mas fácil de apalancarte.Normalmente el propio bien es suficiente aval ( 70 % del valor). Conseguir el mismo dinero para invertir exige un 100 % de aval o mas.
    • Una hipoteca mensual es la mejor forma de ahorrar, porque no tienes excusa para gastarlo en otra cosa, no hay alternativa.
    • La hipoteca es un valor constante durante la duración de la misma. El alquiler es una lotería, dentro de 20,30,40 años nadie sabe lo que se va a pagar, pero puede ser que sea una barbaridad pensando en las pensiones que vamos a tener en ese tiempo.
    • Los arrendadores en su mayoría son especuladores, y cuando se acabe su contrato no van a tener remilgos en subirle el alquiler lo que les de la gana. Eso provoca mucha incertidumbre, ya que nadie alquila por mas de 7 años, que es lo que obliga la ley. Y la incertidumbre es un elemento desestabilizador en una familia.
    • No se cuántas mudanzas habrá hecho en su vida, pero le aseguro que cuando tenga 60 años o mas, le va a gustar bastante menos que ahora porque no le renuevan el contrato de alquiler.
    • Nos expone usted muchos números en las tablas, pero no veo por ninguno el valor emocional de tener tu casa, tu tranquilidad, tu decoración, tus muebles, tu barrio, el colegio de tus hijos. Eso vale mucho, mucho dinero. La parte femenina de la pareja suele valorarlo mas, al memos en mi caso.
    • Varias intervenciones hablan de los gastos de mantenimiento de una casa. ¿Acaso piensan que un arrendador se va a molestar en tenerle siempre su piso alquilado en perfectas condiciones ?

    En fin, resumiendo, piense en cuando tenga 70 años, su pensión no llegue para pagar los alquileres que haya en es momento, no le renueven el contrato de alquiler y tenga que buscar una nueva zona para vivir y hacer la mudanza. Yo estaré en mi piso pagado con mucho sosiego y ajeno a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, porque mi casa no tendrá precio…porque no estará en venta.
    Un cordial saludo

  6. Esta es la frase que escuché yo durante muchos años. Entre estudiante y primeros contratos, estuve 14 años de alquiler. Junté un dinero para una de dos cosas: a) comprar un apartamento antiguo, pagarlo y reformarlo o b) hipotecarme dando ese dinero para entrada. Y elegí la a)

    Estoy muy de acuerdo con lo que decía Peter Lynch, y por suerte he cumplido “esa parte del trato”, pero no a cualquier precio. Y creo que este es un punto interesante, además del salario y lo cambiante que es el panorama laboral hoy en día. Y esto es lo más duro: ¿se puede uno atar a un sitio con el salario medio o con el mediano de este país? Yo entendí que no, y ahora tengo casa, tengo un excedente para inversión y tengo posibilidad de movilidad. Pero no todo el mundo lo ve así. Recuerdo las críticas dicendo que podía tener algo mejor por una “cuota moderada”.

    Una cosa que realmente me ha dolido en estos 10-15-20 últimos años ha sido la política de privatización del suelo público para construir viviendas de protección oficial… para venderlas. Esto me parece demencial. Si realmente se quiere ofrecer posibildidades de emancipación y movilidad, un parque de viviendas en régimen de alquiler con precios asequibles hubiera sido una gran opción, aparte de también generar dinero por renovaciones y arreglos que requiren (esto siempre está, más allá de que se construya X o Y viviendas). Pero este es un país de propietarios, aunque no se pueda pagar. Y también hay que tener en cuenta que mucha gente heredará una vivienda, o al menos una parte de ella.

    Por mis conocidos, también veo que existe una presión a partir de cierta edad para “comprar y asentarte”. Parece un mantra, algo que no se entiende. Hoy he estado en casa de mi padre y fuimos a ver una casa que tenemos alquilada, que se compró en 1981 pensando en qué algún día podríamos vivir en ella. Mis padres eran profesores de primaria (mi madre ya fallecida) y fueron destinados a un pueblo de Alicante y posteriormente a un pequeño pueblo en la ria de Arousa. Esas casa, en 1981 costaba 5,5 millones de pesetas. Se pagó en 6 años. Inflación y subidas salariales lo permitieron. Y ser funcionarios en la época donde empezaba a germinar el Estado y sobre todo, las autonomías.

    Ahora mismo la única ventaja que veo es el apalacamiento barato. Y he visto amigos que han recurrido a él. Y que el covid también los ha golpeado. Que quieren que les diga, yo estoy encantado con mi apartamento “viejo”, con años pero reformado trabajando con mi padre codo con codo durante meses (que es algo que siempre recordaré). ¿Quizás a veces sobrevaloramos las casas / la necesidad de una buena vivienda? En mi caso, este piso es para mi una zona de paso. Me servirá durante años, sin duda, pero me gustaría retirarme (y aún le falta) en un sitio pequeño y con playa. Si conocen la costa de Galicia, sabrán que hay bastantes oportunidades sin mucho ruido (al menos hoy). ¿Fue alquilar durante 14 años tirar dinero? No lo creo, estaba encontrando mi lugar. ¿Fue comprar este piso antiguo y reformarlo tirar dinero? No, me ha dado y me dará un lugar, pero no soy estático, al menos no quiero que mi futuro lo sea. Quizás porque no veo las cosas para siempre, ni siquiera la vivienda.

  7. Enhorabuena por el artículo @CharlesLogan, siempre tan directo y concreto en sus escritos, algo tienen que acaban generando siempre mucho debate, este hilo ya va camino de los 100 mensajes.

    Me quiero alejar de los debates interminables de VALOR VS PRECIO, donde el valor puede recoger muchos intangibles y superar ampliamente el precio, y hablar puramente de inversión. Para mi, como ya comenté en otro hilo, el mayor riesgo de invertir en una casa es el coste de oportunidad respecto a la inversión en RV. ¿Merece la pena incluirla en nuestra cartera? Aunque recopilar datos veraces de estos temas lo considero muy difícil, parece que históricamente y sobre el papel, la inversión en casas residenciales agregado como activo ha sido una inversión muy buena, incluso mejor que la RV durante muchos años y espectacular teniendo en cuenta su menor volatilidad [1].

    Pero recuerden, técnicamente comprar una casa para vivir, elimina parte del retorno, que es la correspondiente al alquiler, quedándonos solo con la apreciación de su valor, estos retornos son para las casas compradas para alquilar. Además puede tener ciertos beneficios como activo pero a nivel práctico individual difícilmente capturables.

    Pros:

    • diversificación teórica, no en la práctica, ya que para obtenerla seguramente necesitaríamos tener varias propiedades en diversos países. La descorrelación frente a RV y RF parece inconsistente [3].
    • protección contra inflación, aunque los datos a veces no son claros, parece que los activos inmobiliarios con periodos cortos de alquiler son los que mejor funcionan en este aspecto
    • rentas y apreciación de capital interesantes a largo plazo

    Contras:

    • iliquidez
    • alto coste por unidad, no podemos comprar varias fácilmente y esto agrega riesgo idiosincrásico
    • necesidad de meter tiempo administrando la propiedad o pagar por que la gestionen
    • mercados potencialmente ineficientes, tener conocimiento de ciertos planes públicos puede dar lugar a ventas o compras que nos cuesten mucho dinero
    • dependencia del acceso a crédito, cuando los intereses son bajos o altos, el acceso a capital varía y puede influir en el precio de los activos, siendo esto independiente de otras variables inmobiliarias
    • riesgo legislativo y de impagos

    Algunos de estos contras se pueden evitar utilizando un índice de REITs, pero su correlación es mucho más alta con el mercado de RV que tener viviendas residenciales individuales e introducen todo tipo de inmobiliario en la ecuación. Hay papers interesantes analizando los riesgos factoriales a los que se exponen. Peter Mladina [2] analiza los retornos inmobiliarios a través de la lente de factores conocidos, y los desglosa en base a factores que explican el retorno de equity y renta fija.
    Su modelo de factores incluye los factores de F&F de market beta, size y value de RV junto con los factores term y default de la RF y concluye que estos factores explican los retornos inmobiliarios, en resumen, agregar activos inmobiliarios a una cartera no nos expone a factores que no podamos conseguir con los otros dos activos.

    En resumen, parece que comprar una casa para alquilar, salvo que lo hagamos en varias ubicaciones descorrelacionadas etc no está claro que aporte un beneficio claro a nuestra cartera y nos vamos a exponer a diversos riesgos, algunos de ellos probablemente no recompensados por el mercado. Yo creo que todo va a depender muchísimo de circunstancias individuales. Por otro lado el acceso al crédito de cada uno puede marcar una diferencia importante, aunque también puede pasar que si es un crédito de fácil acceso para todo el mundo, hinchar los precios y que acabe pasando factura en algún momento.

    ¿Usted es partidario de agregar este u otro tipo de REITs en la cartera @CharlesLogan? ¿Cree que aportar una porción mayor a este activo dado el negro futuro de los govies podría ayudar?

    [1] https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf
    [2] https://joi.pm-research.com/content/27/1/109
    [3] Real Estate’s Role in the Mixed Asset Portfolio_ A Re-Examination - Real Estate Returns and Other Asset Classes_ A Review of Literature (April 2012).pdf (3,0 MB)

  8. Hola, @AlanTuring. Mi análisis es sólo para el caso en que vas a vivir en la casa. No soy partidario de invertir en vivienda por su iliquidez y altos costes de transacción para un retorno que, estudiado como Dios manda, va a ser la inflación más un punto (incluso cuando compras bien). Aparte de que el negocio de ser casero (que conozco bien, por desgracia) es sumamente desagradable y más que lo va ser como cierto individuo permanezca en el poder.

    En cuanto a los REITs, no creo que sean sustitutivos de los bonos ya que la renta va a variar con el crecimiento de la economía y la inflación. Son ideales para un mercado secular bajista de tipos de interés como el que hemos tenido desde 1981, pero a futuro no los veo. Difícilmente se van a hacer multibaggers invirtiendo en inmobiliario, salvo en operaciones de suelo (pero esa es otra historia).

  9. Hola,

    Les comento mi experiencia y mi opinión.

    Hace casi un par de décadas, por motivos laborales, traslade mi residencia a Madrid. Inicialmente compartí piso (por habitaciones) con conocidos y compañeros de trabajo, luego alquile junto con mi pareja (solos los 2) y finalmente adquirimos nuestra vivienda actual.

    Esa flexibilidad del alquiler que algunos comentan, yo no la viví. Cada cambio era complicado: búsqueda, inmobiliaria, avales, duración del contrato, caseros… Evidentemente no ata (para lo bueno y lo malo) como una vivienda en propiedad pero plantearlo como “me muevo cuando quiero de hoy para mañana” no se ajusta a mi experiencia.

    Y para finalizar, mi opinión. Para la vivienda habitual yo no aplicaría ningún filtro de rentabilidad de inversión, evidentemente sí sentido común para ser realista con lo que cada uno pueda pagar. Para mi la vivienda habitual es una piedrita más de eso que muchos buscamos y llamamos hogar.

    Saludos

  10. Pues al final me he animado y he hecho la tabla de excel que les comentaba. Pido disculpas de antemano por lo cutre que está, pero al menos a mí me ha valido para poner “números gordos” gordos encima de la mesa y sacar alguna conclusión.

    Las premisas teóricas son las siguientes:

    • Vivienda de 240.000 euros, que se alquila por 800 euros al mes. Un sueldo de 30.000 euros anuales. Esto hace que el gasto en vivienda suponga el 32% del salario, dado que ambos conceptos crecen a un 1.5% e inflación teórica.

    • 48.000 de capital que se invierten de golpe en una cartera, con CAGR del 7.5% (descontando inflación sería un 6%). Aquí que cada uno haga lo que estime oportuno, pero yo al menos no estaría cómodo si tuviera que vivir de mi cartera y esta, al momento de mi jubilación, estuviese 100% invertida en RV:

    • Opción B. Comprar la vivienda par habitarla. Aquí he tenido en cuenta una hipoteca de 192.000 euros a 30 años al 2% de tipo fijo (aunque ahora mismo se encuentra alguna rondando el 1.5%). Queda una cuota anual de 8500€ durante toda la vida del préstamo. Por otra parte, he considerado unos gastos de comunidad+ibi+seguro/mantenimiento de unos 1800 euros (que estos sí crecen con la inflación).

    • Como curiosidad, observamos que al inicio del experimento el % de sueldo destinado a vivienda es mayor en el caso de la compra (34 vs 32%) pero al final del mismo vemos que el propietario destinaría un 24% frente al eterno 32% del inquilino. Esta diferencia, que empieza a estar a favor del propietario a partir del 7º año, se invierte en la misma cartera y a la misma rentabilidad que en el caso anterior. Por otro lado, el patrimonio neto del propietario empieza a superar al del inquilino al 5º año.

    • Para el cálculo del patrimonio neto, en el caso del inquilino es igual al monto total de su cartera y en el caso del propietario este es igual al valor de la vivienda (corregido por inflación) más el valor de la pequeña cartera de inversión que se ha ido creando y menos el capital de la hipoteca pendiente.

    • Los cálculos son un poco burdos. No he sido capaz de cuadrar la amortización de la hipoteca para que el capital pendiente fuese 0 en el año 30 (quedan 2500 euros), pero creo que grosso modo sirve para coger una idea.

    • También he tenido en cuenta unos gastos no recuperables por la compra de la vivienda (impuestos) de 24000 euros, que se restan al patrimonio neto del propietario.

    Con todas las premisas arriba expuestas, me sale que 30 años después el inquilino tiene un patrimonio neto de 390.000€ vs 420.000€ del propietario. La diferencia no es significativa y puede decantarse a favor de uno u otro con pequeñas variaciones de rentabilidad de la cartera de inversión.

    Ahora bien, y esto no lo he contemplado, a partir del año 31 el inquilino sigue destinando el 32% de sus ingresos a vivienda mientras que el propietario pasa a destinar el 6%, pudiendo destinar el resto de los ingresos a invertirlos en una cartera, aunque se ha perdido 30 años de interés compuesto.

    Les adjunto el enlace para ver la hoja:

    Creo que esta es mi primera aportación al foro :grin:

Participa en el debate en El foro de Más Dividendos D+

165 más respuestas respuestas

Participantes