El primer consejo de creaci\u00f3n de cartera que aparece en mi libro favorito sobre bolsa, (One up on Wall Street de Peter Lynch), es que nos compremos una casa. Muchos a\u00f1os despu\u00e9s de que se publicara este libro, en 2012, Warren Buffett aconsejaba tambi\u00e9n a los americanos que fuesen a tener estabilidad laboral y geogr\u00e1fica durante unos a\u00f1os comprar una. Curiosamente, dos de los mejores inversores de la historia, apuestan por la cultura de la propiedad, tan criticada por algunos como una de las causas de nuestros males como pa\u00eds. Despu\u00e9s de media vida trabajando en el sector inmobiliario, voy a aportar yo tambi\u00e9n mi visi\u00f3n sobre el tema.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfEs realmente la compra de una vivienda un no-brainer? Depende de muchos factores, siendo los principales c\u00f3mo vayamos a organizar nuestras vidas: \u00bfVamos a permanecer para siempre con nuestra actual pareja? \u00bfVoy a apostar por una carrera profesional internacional en la que no me interesa tener ataduras o voy establecerme en un \u00e1mbito geogr\u00e1fico del que no me voy a mover? \u00bfVoy a tener ni\u00f1os o formar\u00e9 una familia unipersonal? Estas son preguntas tan relevantes como las que tienen que ver con los par\u00e1metros que m\u00e1s influyen en la valoraci\u00f3n de un inmueble. Partiendo de la hip\u00f3tesis de que no nos vamos a mover mucho y de que vamos a tener estabilidad tanto sentimental, como laboral (lo cual, viendo las estad\u00edsticas de divorcios y de empleo, est\u00e1 al alcance de una minor\u00eda de privilegiados) vamos a hacer unos cuantos n\u00fameros. <\/p>\n\n\n\n
Quiz\u00e1s la pregunta m\u00e1s interesante que me han hecho relacionada con el precio de las viviendas es cu\u00e1l es su nivel de equilibrio. Aqu\u00ed el factor fundamental es un t\u00e9rmino ingl\u00e9s de dif\u00edcil traducci\u00f3n al castellano, el affordability<\/em> o porcentaje de esfuerzo hipotecario sobre ingresos familiares. As\u00ed si los ingresos medios familiares en una zona son, digamos, 3.000 euros y fijamos el nivel de equilibrio en el 30% (que es el nivel m\u00e1ximo aconsejado por las entidades financieras) estar\u00edamos hablando de una cuota hipotecaria de 900 euros. Con esta cuota, a un plazo de 30 a\u00f1os y un tipo nominal del 1,5%, nos ir\u00edamos a una hipoteca de 260.000 euros. Teniendo en cuenta que hoy d\u00eda los bancos exigen un equity del 20% (m\u00e1s que nada porque si no el BCE les obliga a dotar severamente), estar\u00edamos hablando de un precio de la vivienda de 325.000 euros aproximadamente. Otro nivel a comprobar es el yield bruto que nos dar\u00eda la vivienda si la pusi\u00e9ramos en alquiler, que hist\u00f3ricamente ha estado en el 4% (aunque var\u00eda mucho seg\u00fan la zona). Actualmente est\u00e1 por encima de los YTM de la deuda soberana, aunque lo normal hasta ahora hab\u00eda sido lo contrario, es decir un yield mayor para el bono, al ser la vivienda un activo que puede referenciar sus retornos futuros a la evoluci\u00f3n de la inflaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan los datos del Colegio de Registradores, la hipoteca media en Espa\u00f1a en 2019 ten\u00eda un importe de unos 126.250 \u20ac, un tipo efectivo del 2,5% y un plazo de 24 a\u00f1os. Lo que nos dar\u00eda un cuadro de amortizaci\u00f3n resumido para esta hipoteca media como vemos abajo.\u00a0<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/blogs.masdividendos.com\/reflexiones-aleatorias\/wp-content\/uploads\/sites\/17\/2021\/01\/image.png\")
<\/figure>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/blogs.masdividendos.com\/reflexiones-aleatorias\/wp-content\/uploads\/sites\/17\/2021\/01\/image-1.png\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/blogs.masdividendos.com\/reflexiones-aleatorias\/wp-content\/uploads\/sites\/17\/2021\/01\/image-2.png\")
<\/figure>\n\n\n\n